重庆房产律师:买卖二手房如何避免其中的法律风险?

发布时间:2019-02-21 14:44    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【服务分类】:房产纠纷

【内容详情】

  虽然这几年房价市场动荡很大,但是买房对于大部分家庭还是有很大需求。现如今不少家庭在买房时会选择购买二手房,二手房相对于商品房来说费用花费要小一些,但是在二手房买卖过程中,很多地方不注意可能就会吃大亏。下面重庆房产律师通过案例为您分析一下二手房买卖如何避免其中的法律风险:
  
  一、买卖二手房时应防范抵债房
  
  【案情简介】
  
  据重庆房产律师了解在2013年7月29日,年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于沙坪坝区的一套自有房屋作为担保。
  
  同日,陈老太与万女士签订委托书,授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。
  
  2014年4月1日,因陈老太未能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太与常先生签订了《重庆市存量房屋买卖合同》,将涉案房屋低价出售给常先生。
  
  陈老太被迫离家,后委托律师诉至法院,要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。
  
  【以案释法】
  
  法院经审理后,认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案案,认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。
  
  实践中,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的案况时有发生。
  
  这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。
  
  此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,一定不要急于交易,要审核出售人的所有权案况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。
  
  二、买卖二手房时慎选抵押房
  
  【案情简介】
  
  2015年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士位于南岸区一处房屋,面积143平米,总价174万元。
  
  该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款,抵押权未消灭。
  
  韩先生知晓相关案况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。
  
  在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至法院要求张女士依照合同支付违约金。
  
  【以案释法】
  
  设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当承担违约责任。因此,最终我院判决张女士支付违约金。
  
  在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的案件简况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。
  
  因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外案况发生。
 
重庆房产律师:买卖二手房应如何避免其中的法律风险?
  
  三、买卖二手房时应巧签共有房
  
  【案情简介】
  
  2010年10月12日,出卖人景先生与买受人马先生通过中案签订了《重庆市存量房屋买卖合同》,约定景先生将坐落于重庆市江北区一处房屋出售给马先生,房屋建筑面积45.5平方米,价格67万元。
  
  合同签订后,马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日,景先生之妻王女士向马先生发送了告知函,告知房屋系夫妻共同财产,因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后景先生也以此为由不再履行合同。
  
  2012年7月13日,马先生去世。2015年,马先生子女委托重庆房产律师诉至法院要求景先生继续履行合同。
  
  【以案释法】
  
  《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。
  
  本案中,经过法庭调查,景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。
  
  当然,本案中,合同未能履行是景先生的过错,景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。
  
  事实上,马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种案况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭案况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知案同意书,这样才能有效避免本案案况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。
  
  四、买卖二手房时看清多户房
  
  【案情简介】
  
  2015年5月21日,卖家董女士与买家王女士签订了《重庆市存量房屋买卖合同》,约定由王女士购买董女士位于重庆市江北区一处房屋,总价值305万元。
  
  合同约定,董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。
  
  如因董女士自身原因未如期或无法迁出的,应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。此后,王女士依照约定取得涉案房屋所有权,但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。
  
  后王女士委托房产律师诉至法院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金,并继续履行迁出户口的义务。
  
  【以案释法】
  
  依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期,并承担相应法律后果。
  
  本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的案况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。
  
  但是,户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任。
  
  本案中,双方约定的逾期迁户条款,系双方自愿达成协议,合法有效,法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实,结合合同履行案况、被告过错程度及有无实际损失,判决被告支付了部分违约金。
  
  因此,在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。
  
  五、买卖二手房时应验明学区房
  
  【案情简介】
  
  2009年12月,马先生为了孩子上学,通过重庆某中介公司购买了南岸区弹子石的一处房屋。
  
  购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房,小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章,马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同,以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后,马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋,并不属于招生简章上的划片房屋。
  
  为此,马先生诉至法院,认为重庆某中介公司存在误导,要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失,并退还服务费。
  
  某中介公司则认为,马先生购买该房屋是自愿行为,合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房,故不同意马先生的诉讼请求。
  
  【以案释法】
  
  法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,因此马先生所主张的差价损失无法支持。
  
  但是某中介公司作为居间方,没有尽到谨慎审查的责任,也存在一定的过错,故判决某中介公司退还了居间费用。
  
  实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。
  
  因此,以购买“学区房”为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用案况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。
  
  当然关于二手房买卖的法律风险还有不少,知道存在哪些风险虽然重要,但更重要的是知道如何避免这类风险。如果您正遇到了二手房买卖纠纷,鼎屺律所专业的重庆房产律师或许能够帮助您解决问题。