城镇居民购买农村房屋合同可以认定合同有效的情形

发布时间:2019-03-17 11:54    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【服务分类】:合同纠纷

【内容详情】

  根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。所以禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋,成为了现行法律和政策的基本原则,相关的买卖合同也是无效的。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨,在具体个案中,在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下,也可根据实际情况作灵活处理。虽然城镇居民购买农村房屋合同原则无效,但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效,维护其合同效力。那么哪些情形下城镇居民购买农村房屋合同是有效的?下面鼎屺律师事务所结合相关法规为您介绍:
 
城镇居民购买农村房屋合同
  
  1、城镇居民购买农村私有房屋后,如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。
  
  2、买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,亦为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房,买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。
  
  3、出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时,该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。
  
  4、城镇居民购买房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,转为农民身份的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。
  
  5、在1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。
  
  6、对同一房屋经过多次买卖、转让的效力,可以依据最后一手买受人的身份和交易情况,结合前述处理原则进行判断认定。
  
  7、城镇居民购买的小产权房,已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收,补交土地出让金、交易税费等,依法完善了商品房出售的合法化手续的,可以认定买卖房屋合同有效,由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
  
  以上就是鼎屺律师事务所关于城镇居民购买农村房屋合同是有效情形的内容介绍,部分信息转自网络,如有侵权请联系删除。