重庆律师事务所—房屋租赁合同可能存在哪些法律漏洞?

发布时间:2018-11-28 14:39    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【服务分类】:合同纠纷

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  在租房时都会与承租方签订房屋租赁合同,承租人与租赁人一方一份。这些年来因房屋租赁产生的纠纷也是越来越多,产生纠纷的原因更多在与房屋租赁合同内容法律漏洞风险过多。下面重庆律师事务所带大家简单了解一下房屋租赁合同可能存在的法律漏洞及风险:
 
重庆律师事务所—房屋租赁合同可能存在哪些法律漏洞?
  
  一、合同中应明确出租房屋的用途,如果在合同中没有明确,承租人在租赁房之后,改变房屋的用途,导致出租人财产利益的损失,却又不能依据合同找回自的损失,实为得不偿失。
  
  二、房屋租赁应首先应当确定房屋粗赁人必须具备处分房屋的权利。即出租人具房屋的所有权,目前很多无权处分人擅自出租房屋。当承租人人住之后,又被正房主驱逐出去,又找不到“出租人”,只能哑巴吃黄连,有苦诉不出,因此一要认真看待这个问题。
  
  三、房屋租赁应表明确租金的交付方式以及交付日期,这也是双方当事人应当虑的重点问题。有的时候,承租方承受能力有限,如果一次性交纳几个月的房租困难,这时候就可以通过在合同中规定按月交纳。如果没有规定,房屋租赁后就易出现矛盾,不利于双方当事人和平共处。
  
  四、在双方当事人权利业务的规定方面,很重要的一点就是房屋的使用和修缮义务的约定,法律规定承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务,如果承租人反义务,出租人可以解除合同并要求赔偿损失;出租人在房屋出租期间,具有修缮房屋的义务。因此,在签订合同时,应注意这些内容的设定。很多出租人会房屋的修缮义务约定给承租人,这是不合理的。
  
  五、使用房屋时,渉及水费、电费以及(北方)取暖费等费用的负担问题。这些因素承租人必须与房屋的租赁价格相结合,经过双方讨价还价后,应将该部分费用的负担情况写在合同中,以免履行中出现纠纷。
  
  六、合同期满后,双方当事人可以继续续签合同。如果不签订合同,而承租人继续使用房屋,并且支付房租,出租人收租,则视为不定期合同。双方可以随时解除合同。
  
  七、合同应对承租人是否具有转租权以及转租应当遵循的程序规定序予以规定;这样能有效的保护房主的合法权益。通常, 即使承租人具有转租权,也必须在征得房主的同意下方可进行。否则,房主可以解除出租合同。
  
  八、根据买卖不破租赁原则,在房屋承租期间,房主处分房 产,承租人并不因此失租赁权。只要租赁人在合同中作此 约定,承租人可以在新房主取得房产后,继续租赁房屋至租赁合同到期为止,另外,承租人在房主处分房屋时,有优先受让权,即在同等价格条件下,有优先购买房屋的权利,此亦为法定。
  
  九、根据租赁合同相关司法解释规定,承租人经出租人同意而为装修。但未对合同期满后装修费用的补偿作出约定的,承租人也无权要求出租人对装修费用。在商铺租赁中,承租人通常会对承租商铺进行装修,上策是在合同中明确约定合同期满后 装修费用的承担,退一步而言,如没有明确约定,则要结合租期,评估装修成本是否符合合同期内的经营目标,不能想当然通过与承租人续约来分摊装修成本。
  
  总的来说,在签订房屋租赁合同时的时候务必明确出租人是否具有房屋所有权、出租房屋的用途、租金的交付方式以及交付日期、双方当事人权利义务等事项,能有有效的避免房屋租赁能够出现的法律风险。

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